Blackstone, boligreguleringslov og bofællesskaber

Af Hanne Elmer,
Journalist

Hvad betyder al den snak om §5, stk 2 for andelsbofællesskaber

Bliver din bolig mere eller mindre værd? Det er måske en tanke, du har haft, hvis du bor i et andelsbofællesskab. Dystre tal har krydset den offentlige debat. Fald i andelsboligers værdi er måske på vej, fordi regeringen forventes at ændre i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Den paragraf der gør det muligt for blandt andet Blackstone og danske pensionskasser at renovere lejligheder for mindst 250.000 kr og herefter sætte lejen betragteligt op.

Andelsboligforeninger kan blive ramt af lovændring

Når en andelsboligforening vælger at lade en valuar vurdere værdien af ejendommen, fremfor anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsvurdering, skal valuaren følge et regelsæt. Ifølge regelsættet skal der tages højde for mulige fremtidige lejeindtægter for ejendommen og for lejefastsættelse efter boligreguleringslovens §5, stk 2. Andelsboligejendomme vurderes i princippet, som om de er udlejningsejendomme.
I praksis betyder det, at der i en valuarvurdering af en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, indregnes værdien af det potentiale, der ligger i §5, stk 2. Det betyder, at prisen på ejendommen kan værdisættes højere. Nogle andelsboligforeninger har benyttet sig af mulighederne for en meget høj valuarvurdering, mens andre har sat andelskronen noget lavere for at modvirke evt. prisfald på boligmarkedet. Hvis §5, stk 2 helt fjernes vil det især ramme de andelsboligforeninger med meget høje valuarvurdeinger. 

Diskussion om værdiforringelse af andelsboliger

Der er delte meninger om, hvor hårdt andelsboligejere rammes. Ifølge Boligministeriets ekspertgruppes rapport kan andelsboliger med et renoveringspotentiale blive ramt af et stort prisfald omkring 47-48%, hvis man helt eller delvis fjerner §5.stk2. For de ejendomme, hvor andelsboligerne er renoveret, mener ekspertgruppen, at faldet vil blive ca. 26%.     

EjendomDanmark, ejendomsbranchens erhvervsorganisation, har bestilt og betalt deres egen rapport: Regulering af private udlejningsejendomme. Her konkluderes det at værdien af andelsboliger vil falde med 50 - 65 %. Her taler vi stadig om de andelsboligforeninger, der har prissat deres andele så højt som muligt.

Jan Hansen, direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, vil ikke kommentere på EjendomDanmarks tal.
”Vi har sammen med EjendomDanmark udsendt en pressemeddelelse for at gøre opmærksom på sagen. EjendomDanmark har lavet deres egne beregninger”, forklarer Jan Hansen, der er mere tilbageholdende i sine vurderinger.

Bofællesskaber og vurderinger

Andelsbofællesskaber er underlagt nøjagtig samme lovgivning som almindelige andelsboligforeninger og er derfor i samme situation. Hvis ejendommen er bygget efter 1991, så bliver andelsboligforeningen ikke påvirket overhovedet, fortæller Jan Hansen. Hvis ejendommen er ældre, så kommer det an på, hvordan den er vurderet. Har man anvendt anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsvurdering, så vil andelsboligejerne ikke blive berørt, vurderer Jan Hansen. Tilbage er de andelsboligforeninger, der har valuarvurderinger. De ligger fortrinsvis i de store byer, og det er ofte de ejendomme, der har opskrevet andelskronen i takt med store værdistigninger på ejendomsmarkedet.

”Hvor store tabstallene vil være, det er helt umuligt at sige noget om. Virkning og betydning er forskellig fra forening til forening”, mener Jan Hansen.

I Blangstedgård, en bydel og et boligfællesskab i Odense SØ, tager man det roligt. Blangstedgård blev grundlagt i 1987og rummer både ejer-, leje- og andelsboliger. Foreningen har altid anvendt den offentlige ejendomsvurdering.

”Vi ønsker at holde værdien af den enkelte andel (og dermed maksimalprisen) i ro og på et niveau, hvor det har været muligt for folk med "almindelige" indkomster at købe en andel”, siger Axel Skytte, kasserer i ABF Bofællesskabet Blangstedgård.   

Bofællesskab behøver ikke frygte fremtiden

Boligminsteriets ekspertudvalg har lagt op til fire forskellige måder at justere boligreguleringsloven på. To af løsningerne indebærer en afskaffelse af §5, stk 2, en stiller krav om større investering i renovering og den sidste handler om energiforbedring fra energimærke D til C. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation følger situationen tæt. Generelt vil Jan Hansen gerne opfordre til at tage det roligt i andelsboligforeningerne.

”Efter vores opfattelse behøver man ikke være bekymret”, siger Jan Hansen. Han opfordrer samtidig til at foreningerne orienterer køber og sælger om situationen, og at der lægges et bufferbeløb ind i budgettet.

”En god styring, hvor man lægger en reserve ind i budgettet, kan modvirke at priserne på de enkelte andelsboliger drøner op og ned med konjunkturerne”, forklarer han. Ligesom Jan Hansen også opfordrer til forsigtige valuarvurderinger, hvis ejendommen står og skal vurderes.

Bofællesskaber behøver altså ikke frygte fremtiden, men det er fornuftigt at tage sine forholdsregler i både budgetter og ejendomsvurderinger.

Andre artikler af samme forfatter:

{module Andre artikler af samme forfatter}