Vidensbank: Kommunalt

Inspireret af tyske byggegrupper
Vi har ladet os inspirere af tyske byggegrupper, men måtte omdanne vores projekt til et ApS for at kunne realisere det i Danmark. Det, der gør vores projekt specielt, er, at vi både har været bygherre og idéudvikler. Kommunen var involveret, da vi var en del af et stort byomlægningsprojekt, og vi har været i dialog med dem fra starten.

En unik tilgang
Vi etablerede en byggeforening, og så vidt vi ved, er vi de eneste, der har formået at realisere et projekt på denne måde. Det er et græsrodsbyggeri, hvor vi startede med beboerne og udviklede huset gennem en 4,5 år lang proces. De fleste andre bofællesskaber i nybyggeri er afhængige af developere, men vi gjorde det selv – uden formelle kompetencer.

Opmærksomhed og udfordringer
Vores byggeri har fået en del omtale, men processen har ikke været velbeskrevet hverken juridisk eller økonomisk. Vi valgte denne tilgang, fordi byudvikling i Danmark ofte foregår på en måde, hvor developere vinder en entreprise eller konkurrence, bygger et hus og sælger det med fortjeneste. Dette resulterer i byggeri til fokusgrupper og standardidéer.

Attraktiv placering og økonomi
Vi har fået en af de bedste placeringer i Odense og byggede noget, vi selv kunne flytte ind i. Ofte udlægger kommuner attraktive grunde, som typisk går til developere. Vi lykkedes med at bygge et hus, der var billigere end nabohusene. Når boligerne sælges, følger de dog markedsprisen, hvilket kan ændre beboersammensætningen – en fristelse, der næsten er uundgåelig.

Valget af ejerboliger
Valget om at lave ejerboliger blev truffet på baggrund af rådgivning fra Knud Folshack, som mente, at det var den eneste model, der kunne fungere for os.

Permatopias opstartsgruppes kontakt til Faxe kommune startede på politisk niveau i 2013 med en henvendelse til kommunens borgmester (A), idet en arbejdsgruppe for et permakulturelt landbrugsprojekt nedsat af en andelskasse (AJAK) ønskede at overtage et konkursramt landbrug og lave et arbejds- og bofællesskab i kommunen. Der var vældig stor interesse for projektet fra politisk side. Det passede til flertalsgruppens politiske agenda for perioden at a) støtte bæredygtighedsprojekter, b) udvikle landdistrikterne, c) understøtte landsbyskole/børneinstitutioner i den lille by Karise (2000 indbyggere i 2014), som landbruget/gården ligger i.

Kommunen hjalp projektet på mange måder, bl.a. med kontakt/aftale til/med et boligselskab, som skulle stå for de almene boliger, samt med at få relevante myndigheder i tale (miljø-, landbrugs-, og boligministerie, region etc.), fordi der er mange godkendelser ud over kommunalt regi, som skulle være på plads. Dette inkluderede bl.a. ophævelse af bopælspligt på gården, godkendelse af vindmølle, godkendelse af beskyttet biotop og godkendelse af skovbørnehave i Permatopias fredskov.

Byrådet vedtog støtte til projektet og boliggaranti til de almene boliger på betingelse af, at der blev bygget et tilsvarende antal ejer-/andelsboliger. Flere boligselskaber var i spil, og god politisk hjælp var helt nødvendig for at lande gode forhandlinger. Når en vellidt borgmester går ind i projektet, følger ofte god administrativ hjælp. Det har vi oplevet i mange dele af den kommunale forvaltning, både mht. godkendelser af bygninger, tilbygninger, opførelse af skovbørnehave samt råd og vejledning vedrørende tekniske anlægs opførelse.

Borgmesteren var i de første mange år formand for bofællesskabets venneforening og har hjulpet Permatopias bestyrelser godt ind i lokale netværk. Den politiske opbakning spillede også en rolle for både den bank, som finansierede vores byggelån, og den bank, som endte med at finansiere vores driftslån.

Der er mange slags gode råd at give: Find en indgang så højt i det politiske system som muligt. Interesser jer for den kommunale dagsorden; se på hvordan jeres projekt kan bidrage til den dagsorden. Der er bare så mange ting, der bliver nemmere med kommunal medvind. Spil med, byd jer til med hjælp og bidrag, ikke blot med ønsker og krav. Forstå lokalpolitikken, det kommunale system, og forstå modstanden eller de manglende godkendelser på systemets præmisser, når der samarbejdes med de kommunale enkeltindivider. Bekæmp urimelighederne politisk, ikke i konfrontation med medarbejdere i sagsbehandlingerne.

Vi har nu i perioden 2022-2025 et byrådsmedlem, der bor i bofællesskabet og har været med fra Permatopias start. Indflydelse kræver medspil og investering i lokalpolitikken.

Jeg var formand under etableringsperioden. Kommunen har forsøgt sig med en fast kontakt, men der har været udskiftning. Det var lidt en udfordring. Vores oplevelse har været at vi har snakket med en stor flade af kontakter.

Vi oplevede sådan set en god vilje fra kommunens side, og en af de første, vi blev kontaktet af, var borgmesteren, som sagde at han stod til rådighed, hvis der opstod udfordringer. Så politisk var der stor velvilje. 

Vi har oplevet en udfordring i forbindelse med, at lovgivningen skulle overholdes. Det er en udfordringen, fordi at lovgivingen beror på en fortolkning. Så kommer der en udskiftning inde på kommunen, og det, der så kan ske er, at når den nye medarbejder så stiller spørgsmål om, hvorvidt lovgivningen skal fortolkes på en ny måde. Det kan stoppe en hel proces og ingen i kommunen tør gøre noget, før det er undersøgt helt til bunds. Man kan ikke regne med at kommunen ikke pludselig stopper projektet. Vi har flere eksempler på at fortolkningen pludselig var en anden. Det grelleste var ifb. med kystnærzonen. Vi ligger 2,9 km fra kysten. Vi havde kørt på og kommunen var med over for at vælge areal og gav os mullighed for at lave landzone om til byzone. Der blev udarbejdet forslag til en lokalplan, men så kom der en ny medarbejder og den nye medarbejder stillede spørgsmål til, at det ikke var 3 km fra kysten. Der er en fortolkning omkring, om man kan se bebyggelsen eller ej, og det kan man ikke hos os pga skov.

Kommunen tør på det tidspunkt ikke at gå videre. Samtidig har vi en forhåndskøbsaftale med landmændende og står og tripper, men kommunen tør ikke at tage en beslutning. Vi prøvede at insistere på, at kommunen skulle tage et møde med ministeriet. Det gjorde de ikke. Derfor hyrede vi et privat rådgivende ingeniørfirma, som kunne gå ind og vurdre et høringssvar fra kommunen og fortælle, at de fortolkede kystzonespørgsmålet anderledes. Og så gik kommunen ind og tog et møde med ministeriet.

Kommunen tør ikke tage beslutning, hvis der er den mindste grad af tvivl. Man skal fodre dem med oplysninger. Man får ikke hjælp til at komme videre i sådan en sag, men skal selv stå for det. Der var nogen, der arbejderde hårdt på det her forud i 3 år og det er lang tid at bruge på det.

Hvis man på landsplan kunne lykkes med at lave et taskforce på det her område, så ville det være en god løsning. Der er så meget jura og man har brug for et sted, hvor man kan henvende sig og få et svar, uden at det svar kan laves om undervejs.

Hvis vi havde vidst, hvor svært det her var fra starten, var vores økosamfund ikke blevet til noget. Jo længer tid man beder folk om at være engagerede i et projekt, uden de kan begynde at bygge et hus, jo sværere er det at få det gennemført. Vi misted mange gode folk undervejs , som ikke kunne blive ved med at vente.

Ejendommen er bygget og etableret af Frederiksberg Seniorbolig selskab. De eksisterer vist ikke mere. De første andelshavere stiftede efterfølgende foreningen og over tid glemte man, at det var en seniorbolig forening, men nu er vi langsomt ved at komme tilbage på sporet.

Vi har ikke nogen kontakt til kommunen pt og vi har ingen erfaring med samarbejde med kommunen.

Permatopia er bygget op om tre primære visioner som bæredygtigt, økologisk og permakulturelt økosamfund:
1. Måden, hvorpå jorden dyrkes, med fokus på regenerativt landbrug.
2. Måden, hvorpå den cirkulære forsyning drives, med sigte på selvforsyning og minimalt spild til det omgivende samfund.
3. Inkluderende social omsorg, som er centralt for bo- og arbejdsfællesskabet.

Forsyningsanlæggene i Permatopia består af flere sammenhængende teknologier:
- Vindmøllen: Den producerer strøm til alle fælles anlæg som landbrug, storkøkken, pumper, elladestandere, vaskeri og fælleshus. Møllen kan kun drive de fælles anlæg, da hjemmelavet strøm ikke må sælges til private boliger, som derfor køber deres strøm fra et elselskab.
- Teknikrum: Her styres forsyningselementerne. Der diskuteres muligheden for at tilføje opbevaringsbatterier for at gemme overskudsstrøm fra vindmøllen.
- Jordvarmeanlæg: Der er jordvarmeslanger i alle fællesarealer, som via en 100.000 liters varmtvandsbeholder forsyner boligerne med gulvvarme og varmt vand.
- Regnvandsopsamling: Vandet fra hustagene opsamles og renses, før det bruges i toiletter og vaskemaskiner.
- Separationstoiletter: Disse skiller urin og affald fra hinanden. Urinen opsamles i tanke, men bruges ikke på markerne, da det røde ø-mærke ikke tillader dette.
- Pilerensningsanlæg: Affald fra toiletterne føres til store bassiner, hvor pilen optager næringsstoffer, og de afskårne pilegrene bruges som kompost og gødning til markerne.

Forsyningssystemet er udfordrende, fordi det kombinerer forskellige teknologier, som skal arbejde sammen. Lovgivning har ofte været en hæmsko, og dialog med myndigheder har været nødvendig for at få dispensationer. Kommunen har støttet projektet, og eksterne rådgivere har hjulpet med forsyningsanlæggenes etablering, som skete samtidig med boligbyggeriet.

Permatopias komplekse struktur inkluderer tre boligforeninger og en fælles grundejerforening. Forsynings- og landbrugsproduktion samt fælles faciliteter drives af et andelsselskab, KP Amba. Herudover findes KP Vand, der håndterer vandforsyning, og KP Pil, som styrer spildevandsrensning. Denne struktur betyder mange bestyrelser og generalforsamlinger samt hyppig kontakt med myndigheder.

Lovgivning har dog også ført til udfordringer, såsom med pilerensningsanlægget, der endte med at blive dobbelt så dyrt (9 mio. kr.) som oprindeligt estimeret. Fordi der ikke var gennemført arkæologiske undersøgelser på det planlagte sted, kunne anlægget ikke graves ned, hvilket betød, at det måtte placeres oven på jorden.

På vej mod selvforsyning har Permatopia gjort store fremskridt inden for både energi og fødevareproduktion. Landbruget leverer grøntsager til fælleskøkkenet, som er den største kunde, men for at dække lånene sælges ca. 30 % af produktionen til økologiske restauranter i hovedstaden.